Darlegungs- und Beweispflicht: Ortsübliche Miete kann nicht in einem selbständigen Beweisverfahren festgestellt werden

Eine Erhöhung der Wohnungsmiete ist grundsätzlich nur mit Zustimmung der Mietvertragsparteien möglich. Wird diese verweigert, bleibt dem Vermieter nur der Klageweg. Ihm obliegt dabei die Darlegungs- und Beweispflicht, dass die erhöhte Miete „ortsüblich“ ist. Bislang war umstritten, ob die Ortsüblichkeit der erhöhten Miete mithilfe eines Sachverständigengutachtens im Wege des selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 ZPO ermittelt werden kann. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Rechtsfrage nun entschieden.

Vermieter beantragten ein selbständiges Beweisverfahren

Die Vermieter hatten ihre Mieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel aufgefordert, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Mit der Begründung, die Einordnung der Wohnung innerhalb der Mietpreisspanne des Mietspiegels sei nicht korrekt, haben die Mieter die Zustimmung verweigert. Die Vermieter haben daraufhin beim Amtsgericht (AG) das Einholen eines schriftlichen Sachverständigengutachtens im Wege eines selbständigen Beweisverfahrens beantragt, um Ausstattungsmerkmale der Wohnung festzustellen und zu bewerten. Das AG hat diesen Antrag als unzulässig zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Vermieter blieb vor dem Landgericht (LG) ebenfalls erfolglos.

Bundesgerichtshof: Gesetzgeber hat spezielles Verfahren geschaffen

Der BGH: Der Gesetzgeber hat im Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: §§ 558 ff. BGB) ein spezielles Verfahren für ein Mieterhöhungsverlangen geschaffen. Daneben ist ein selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unzulässig, da es insoweit an einem rechtlichen Interesse fehlt. Ein selbständiges Beweisverfahren ist auch nicht erforderlich, da die Vermeidung eines Hauptsacheverfahrens ebenso durch das Verfahren nach §§ 558 ff. BGB erreicht werden kann.

Quelle: BGH, Urteil vom 15.7.2025, VIII ZB 69/24, Abruf-Nr. 249712 unter www.iww.de

Betriebskostenabrechnung: Vermieter darf Verteilungsschlüssel bei Betriebskosten nicht ohne ausreichenden Grund ändern

Das Amtsgericht (AG) Hanau hat entschieden, dass ein Vermieter den in dem Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten nicht ohne Weiteres, sondern ausnahmsweise nur ändern kann, wenn er hierfür einen gewichtigen Grund hat.

Vermieter änderte Verteilungsschlüssel

Die Vermieterin klagte gegen den Mieter auf Zahlung nicht geleisteter Mieten und Nachforderungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter hatte jeweils eingewendet, dass die Abrechnungen bei mehreren Positionen geänderte Verteilungsschlüssel aufwiesen, aufgrund derer er mehr Kosten zu tragen habe. Unter Anwendung des bisherigen Verteilungsschlüssels errechnete Guthaben sowie Rechtsanwaltskosten für die Rüge falscher Abrechnungen hat er dann gegen die Mietzahlungen und verbleibenden Nachforderungen aufgerechnet.

Grundsatz: Verteilungsschlüssel bindend

Das AG hat die Klage überwiegend abgewiesen. Der Mieter habe zu Recht gerügt, dass die Vermieterin anders als zuvor noch der frühere Eigentümer bei mehreren Positionen statt der Verteilung nach Personen eine Verteilung nach der Wohnfläche vorgenommen hat. Zwar durfte der vormalige Eigentümer nach dem damals geltenden Recht den Verteilungsschlüssel selbst bestimmen. Mit der Wahl des Personenschlüssels für die erste Abrechnung sei dieser jedoch – auch heute noch – bindend, eine andere Verteilung ist damit an sich nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien möglich.

Kein Ausnahmefall gegeben

Ausnahmsweise kann ein Vermieter einen anderen – angemessenen – Verteilungsschlüssel wählen, wenn die weitere Verwendung des vereinbarten für ihn unzumutbar ist. Der – an sich nachvollziehbare – Vortrag der Vermieterin, die Ermittlung der in dem Jahr tatsächlich vorhandenen Personen sei in der Liegenschaft kaum möglich und zu ungenau, konnte vorliegend jedoch nicht überzeugen, weil eben dieser Verteilungsschlüssel bei einer anderen Position verwendet wurde ohne Erklärung, weshalb diese Probleme hier nicht bestünden.

Da sich nach Abzug der überhöhten Kosten teilweise Guthaben aus den Abrechnungen ergaben, konnte der Mieter diese gegen verbleibende Ansprüche der Vermieterin aufrechnen. Zugleich stellt die fehlerhafte Abrechnung über die Betriebskosten eine vertragliche Pflichtverletzung dar, so dass der Mieter die Kosten für die anwaltliche Prüfung ebenfalls aufrechnen konnte.

Quelle: AG Hanau, Urteil vom 15.8.2025, 32 C 16/25, PM vom 5.9.2025