Mietminderung: Streit um Schimmel: Was muss der Vermieter und was der Mieter beweisen?

Bei Streit über Feuchtigkeitsschäden trägt der Vermieter zunächst die Darlegungs- und Beweislast für den Ausschluss aller gebäudeseitigen Ursachen. Erst wenn feststeht, dass das Gebäude dem technischen Stand bei Errichtung entspricht und keine relevanten Baumängel vorliegen, muss der Mieter beweisen, dass die Schäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen. Liegen bauliche Besonderheiten vor, die Schimmel begünstigen können (z. B. Wärmebrücken, ältere Fenster), muss der Vermieter zusätzlich nachweisen, dass bei zumutbarem Heiz- und Lüftungsverhalten – zwei- bis dreimal tägliche Stoßlüftung – kein Schimmel entstehen würde. So hat es das Landgericht (LG) Gießen klargestellt.

Mieter minderten Miete wegen Schimmel – Vermieter kündigte fristlos

Die Mieter minderten die Miete wegen Schimmel in der Wohnung. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos wegen Zahlungsverzugs. Streitig war, ob die Feuchtigkeitsschäden bauliche Ursachen hatten oder auf unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter zurückzuführen waren. Da die Mieter nicht auszogen, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Amtsgericht und Landgericht vermieterfreundlich

Das AG gab der Räumungsklage statt. Die Mieter legten Berufung ein. Ohne Erfolg. Die ergänzende Beweisaufnahme beim LG ergab, dass das Gebäude dem bei Errichtung geltenden Stand der Technik entsprach, auch wenn bauliche Gegebenheiten, wie Wärmebrücken und ältere Fenster, Schimmel begünstigen konnten. Der Sachverständige stellte jedoch fest, dass bei zwei- bis dreimaliger täglicher Stoßlüftung keine Schimmelbildung aufgetreten wäre. Tatsächlich hatten die Mieter nur ein- bis zweimal wöchentlich gelüftet.

Der Vermieter müsse zunächst alle gebäudeseitigen Ursachen, die sich auf die Feuchtigkeitsbildung auswirken können, ausschließen. Erst, wenn dieser Nachweis gelingt, trage der Mieter die Beweislast dafür, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen. So konkretisierte es das LG unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH).

Da der Vermieter bauliche Ursachen ausgeschlossen hatte und das festgestellte Lüftungsverhalten deutlich unzureichend war, bestand kein Minderungsrecht. Die Kündigung wegen Zahlungsverzug war wirksam.

Quelle: LG Gießen, Urteil vom 6.6.2025, 1 S 171/23

Bundesgerichtshof: Schnee- und Eisglätte: Vermieterin haftet

Die dem Vermieter obliegende Erhaltungspflicht erstreckt sich auch auf die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege. Die Wege insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum müssen sich in einem verkehrssicheren Zustand befinden und in den Wintermonaten geräumt und gestreut werden. Die Sicherung des unmittelbaren Zugangs zum Haus bei Schnee- und Eisglätte gehört zu den Aufgaben des Vermieters und dient vor allem dem Schutz der Mieter. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) noch einmal klargestellt.

Das war geschehen

Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung der Beklagten in einem Mehrfamilienhaus. Für die Gehwege auf dem Grundstück nahm eine GmbH für die Vermieterin im Auftrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst wahr. Im Mietvertrag der Parteien ist bestimmt, dass die Klägerin die Betriebskosten unter anderem für die Schneebeseitigung und das Streuen bei Glatteis nach dem „Eigentumsanteil“ tragen muss. Zudem sieht der Mietvertrag vor, dass die Klägerin auch die Zugangswege vor dem Haus und den Gehweg reinigen, dort Schnee und Eis beseitigen und bei Glätte streuen muss. Die Klägerin ist zur Vornahme dieser Arbeiten nur insoweit verpflichtet, als diese nicht anderweitig vorgenommen und die Kosten nicht über die Betriebskostenumlage abgerechnet werden.

Am 30.1.2017 stürzte die Klägerin beim Verlassen des Hauses gegen 7.30 Uhr auf dem zum Haus führenden Weg, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet. Dieser Weg sei nicht von Glatteis befreit gewesen, obwohl zuvor Glatteis im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigt worden sei. Bei dem Sturz habe sich die Klägerin schwerwiegend verletzt, über einen langen Zeitraum Schmerzen erlitten und sich langwierigen Folgebehandlungen unterziehen müssen. Die Klägerin macht geltend, die Beklagte sei ihrer Räum- und Streupflicht nicht nachgekommen.

So entschieden Amts- und Landgericht

Das Amtsgericht (AG) hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme der unter anderem auf Zahlung eines angemessenen Schmerzensgelds gerichteten Klage diesbezüglich in Höhe von 12.000 Euro nebst Zinsen und Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht (LG) die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

So sah es der Bundesgerichtshof

Der BGH sieht den Vermieter in der Pflicht. Daran ändere sich auch nichts, wenn er Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Der Vermieter kann sich zur Erfüllung der ihn hinsichtlich der Beseitigung von Schnee und Eis treffenden vertraglichen Nebenpflichten aus dem Mietvertrag zwar eines Dritten als Erfüllungsgehilfen bedienen, für dessen Verschulden er aber nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 278 S. 1 Alt. 2 BGB) wie für eigenes Verschulden rechtlich einstehen muss. Der Vermieter kann dann primär in Anspruch genommen werden. Er muss seinerseits sehen, ob er einen Regressanspruch hat.

Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen selten auf den Mieter delegiert

Der Mieter muss sich also nicht auf den deliktischen Ersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder den die Schnee- und Eisräumung tatsächlich ausführenden Unternehmer verweisen lassen. Vielmehr kann er sich auf den vertraglichen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter berufen. Denkbar ist allerdings, dass der Vermieter die Verkehrssicherungspflicht wegen Schnee und Eis auf den Mieter delegiert, sodass dieser sich eines Dritten bedienen könnte. Das wird aber gerade bei Wohnungseigentumsanlagen selten vereinbart.

Quelle: BGH, Urteil vom 6.8.2025, VIII ZR 250/23, Abruf-Nr. 250752 unter www.iww.de