Wohnungseigentum: Einsicht in Verwaltungsunterlagen: Antrag muss konkretisiert werden

Eine auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen gerichtete Klage ist unzulässig, wenn die begehrten Unterlagen nach der Zivilprozessordnung (hier: § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nicht hinreichend bestimmt bezeichnet sind. Die Unterlagen sind so konkret zu benennen, dass im Vollstreckungsverfahren festgestellt werden kann, ob der titulierte Anspruch aus § 18 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erfüllt ist.

Der Kläger kann sich nicht darauf berufen, er wisse nicht, welche Unterlagen existieren; dies ist eine Frage der Begründetheit (ob die konkret bezeichneten Unterlagen geführt werden), nicht der Zulässigkeit.

Beachten Sie – Einsichtsanträge sind vollstreckungsfähig zu formulieren (Dokumenttyp, Konto, Abrechnungszeitraum, konkrete Protokolle etc.). Pauschalanträge („sämtliche Verwaltungsunterlagen“) sind unzulässig. Der Unkenntnis über den genauen Unterlagenbestand ist ggf. durch gestufte Anträge oder vorgelagerte Informationsbeschaffung zu begegnen, nicht durch unbestimmte Antragsfassungen.

Quelle: LG Dortmund, Beschluss vom 20.8.2025, 17 T 28/25

Mietvertrag: Wohnraum: Wirksame Befristung wegen geplanter Baumaßnahmen

Für eine wirksame Befristung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB) muss der Vermieter die beabsichtigten baulichen Maßnahmen bei Vertragsschluss schriftlich und hinreichend konkret mitteilen. Die Beschreibung muss dem Mieter ermöglichen, zu erkennen, welche Arbeiten seine Wohnung betreffen und weshalb deren Durchführung im bewohnten Zustand erheblich erschwert wäre. Eine Erschwernis liegt vor, wenn die Maßnahmen bei fortbestehendem Mietverhältnis mit einem erheblichen Mehraufwand verbunden wären. Für die Wirksamkeit der Befristung ist es unschädlich, dass eine behördliche Genehmigung bei Vertragsschluss noch nicht vorliegt. Ausreichend ist die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens. So sieht es das Amtsgericht (AG) Berlin-Wedding.

Befristeter Mietvertrag geschlossen: Mieter zog nicht aus

Ein Vermieter schloss 2019 mit dem Mieter einen bis zum 30.11.2024 befristeten Wohnraummietvertrag. Die Befristung beruhte auf im Vertrag ausführlich beschriebenen umfangreichen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die nach Auszug durchgeführt werden sollten. Der Mieter hielt die Befristung für unwirksam, da die angekündigten Maßnahmen genehmigungsrechtlich zweifelhaft seien und es sich um Arbeiten handele, die auch im laufenden Mietverhältnis möglich wären. Nach Ablauf der Befristung zog der Mieter nicht aus; der Vermieter klagte auf Räumung.

Räumungsklage begründet

Das AG hält die Räumungsklage für begründet. Die Befristung sei wirksam. Nach § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB müsse der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund schriftlich und hinreichend konkret mitteilen. Bei beabsichtigten baulichen Maßnahmen sei die Art der Arbeiten so zu beschreiben, dass der Mieter erkennen könne, welche Eingriffe seine Wohnung betreffen und dass deren Durchführung während eines bestehenden Mietverhältnisses erschwert würde. Dies sei hier der Fall gewesen, da der Vermieter die geplanten Arbeiten im Mietvertrag detailliert aufgeführt habe.

Eine Erschwernis liege nicht nur vor, wenn der Mieter die Maßnahmen nicht dulden müsse. Erfasst werde jeder bedeutende Mehraufwand des Vermieters. Kleinere Arbeiten oder bloße Schönheitsreparaturen scheiden aus, da sie ohne Weiteres in einem bewohnten Zustand durchführbar seien. Die hier vorgesehenen Bodenarbeiten in allen Räumen sowie eine vollständige Badsanierung seien jedoch Maßnahmen von erheblichem Gewicht, deren Umsetzung bei Verbleib des Mieters deutlich teurer wäre.

Etwaige Genehmigungen unerheblich

Unerheblich sei schließlich, dass die notwendige Genehmigung bei Vertragsschluss noch nicht vorgelegen habe. Für die Wirksamkeit der Befristung reiche es aus, wenn das Vorhaben im Grundsatz genehmigungsfähig sei, also keine unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstünden. Dies sei angesichts der inzwischen erteilten Genehmigung zu bejahen. Ergebnis: Das Mietverhältnis habe mit Ablauf der Befristung geendet.

Quelle: AG Berlin-Wedding, Urteil vom 23.6.2025, 18 C 4/25

Betriebskostenabrechnungen: Digitale Belegeinsicht: keine Analogie zwischen Gewerbe- und Wohnraummiete

In Gewerbemietverhältnissen besteht ein Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Originalbelege. Der neue § 556 Abs. 4 S. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zur elektronischen Bereitstellung gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Eine analoge Anwendung scheidet aus, sagt das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig.

Abrechnung nur digital

Eine Vermieterin hatte Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht, die Abrechnungen aber nur digital bereitgestellt. Die Mieterin machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend, bis sie Einsicht in die Originalbelege in Papierform erhalte. Das Landgericht (LG) Itzehoe wies die Klage der Vermieterin als „derzeit unbegründet“ ab. In der Berufung berief sie sich darauf, dass die elektronische Belegeinsicht nach dem seit 1.1.2025 geltenden Vierten Bürokratieentlastungsgesetz auch für ihr Mietverhältnis genüge.

Mieterin durfte Originalbelege einsehen

Damit hatte die Vermieterin keinen Erfolg. Das OLG Schleswig bestätigte, dass die Mieterin Einsicht in die Originalbelege verlangen dürfe.

Der neue § 556 Abs. 4 S. 2 BGB erfasse nur Wohnraum. Für Gewerberaum sei eine Analogie weder geboten noch rückwirkend möglich. Der Gesetzgeber habe bewusst davon abgesehen, eine vergleichbare Regelung einzuführen, und die Vertragsparteien auf eigene Vereinbarungen verwiesen. Maßgeblich bleibe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), wonach die Belege in der Form vorzulegen sind, in der sie dem Vermieter selbst erteilt wurden. Eine digitale Bereitstellung sei nur zulässig, wenn der Vermieter die Belege selbst ausschließlich elektronisch erhalten habe.

Quelle: OLG Schleswig, Urteil vom 18.7.2025, 12 U 73/24