Mietende: Auszug aus der Wohnung: Unterschriebenes Rückgabeprotokoll ist bindend
Das Amtsgericht (AG) Hanau hat entschieden: Der Inhalt eines Zustandsprotokolls hinsichtlich der Mietwohnung bei Ein- oder Auszug, das die Parteien unterschreiben, ist bindend. Sie können daher nicht später etwas anderes behaupten.
Das war geschehen
Die Vermieter klagten gegen die Mieterin u. a. auf Zahlung mehrerer nicht geleisteter Mieten. Bei Rückgabe der Wohnung während des Prozesses unterschrieben beide Seiten ein Protokoll, in dem die Wohnung als mangelfrei bezeichnet wurde. Die Mieterin machte geltend, sie sei während der Mietzeit zur Mietminderung berechtigt gewesen, weil die Wohnung bis zuletzt mangelhaft gewesen sei. Sie widersprach zudem der Behauptung der Vermieter, dass frühere Mängel behoben worden wären.
Amtsgericht: Rückgabeprotokoll ist für beide Seiten verbindlich
Das AG hat die ehemalige Mieterin zur Zahlung der ausstehenden Mieten verurteilt. Diese könne sich auf Mängel der Wohnung nicht berufen. Dass solche, wie sie behauptete, bis zum Schluss vorlagen, sei schon aufgrund des von beiden Seiten unterzeichneten Protokolls widergelegt, aus dem sich ein mangelfreier Zustand bei Mietende ergebe. Denn ein solches Protokoll sei als Zustandsvereinbarung für die Parteien bindend. Dessen Zweck bestehe gerade, weil die Erstellung freiwillig ist darin, den dokumentierten Zustand festzuhalten, damit später keine Seite etwas anderes behaupten kann.
Dass die Mieterin, wie sie vorträgt, bestehende Mängel nur deshalb nicht aufgenommen habe, weil sie fürchtete, von den Vermietern selbst für diese verantwortlich gemacht zu werden, steht dem nicht entgegen, weil es für die Wirksamkeit rechtsgeschäftlicher Erklärungen nicht auf die Motivation ankommt. Zugleich könne sie sich auch nicht darauf berufen, dass früher Mängel vorlagen, denn sie hat der Behauptung der Vermieter widersprochen, dass jemals Mängel behoben worden seien. Dann aber wären diese auch bei Mietende noch vorhanden gewesen, was durch das unterzeichnete Protokoll bindend widerlegt ist.
Quelle: AG Hanau, Urteil vom 11.4.2025, 32 C 37/24, PM vom 17.6.2025
Mietvertrag: Quadratmetermiete: Tatsächliche Fläche ist entscheidend
Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart etwa durch Angabe eines Mietpreises pro m² ist die Miete stets nach der tatsächlichen Fläche zu berechnen. Eine Flächenabweichung führt dann unabhängig vom Ausmaß zur Rückzahlung überzahlter Miete. So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Dresden.
Tatsächliche Fläche wich von vertraglich vereinbarter ab
Der Kläger hatte Büroräume gemietet. Der Vertrag wies eine Fläche von „ca. 70 qm“ aus und bestimmte eine Miete von „EUR 5,00/qm“. Die tatsächliche Fläche betrug jedoch nur 45,6 qm. Der Vermieter verlangte monatlich 350 EUR, der Kläger begehrte Rückzahlung der Überzahlung von 120 EUR monatlich.
Quadratmetermiete vereinbart
Das OLG Dresden stellte klar: Auch wenn die Flächenangabe laut Vertrag keine Sollbeschaffenheit festlege, wurde eine Quadratmetermiete vereinbart. In diesem Fall sei die Miete unabhängig von der Abweichung stets anhand der tatsächlichen Fläche zu berechnen.
Die Rückzahlung überzahlter Miete folge aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB). Das gelte unabhängig von der 10 Prozent-Grenze, die bei einem Mangel nach § 536 BGB zu beachten wäre.
Ein Wermutstropfen für den Mieter: Seine Ansprüche waren teilweise verjährt, soweit sie das Jahr 2020 betrafen.
Quelle: OLG Dresden, Urteil vom 19.3.2025, 5 U 1633/24. Abruf-Nr. 248594 unter www.iww.de
Schriftformerfordernis: Nebenkostenvorauszahlungen können nicht mündlich erhöht werden
Vereinbaren Vermieter und Mieter mündlich, die Nebenkostenvorauszahlungen zu erhöhen, ist dies unwirksam. So sieht es der Bundesgerichtshof (BGH).
Mietvertragsparteien beschlossen mündlich, die Vorauszahlungen zu erhöhen
Mieter und Vermieter vereinbarten, die Nebenkostenvorauszahlungen zu erhöhen. Dies geschah allerdings mündlich. Nachdem der Vermieter die Immobilie verkauft hatte, war der Erwerber mit der Erhöhung nicht einverstanden.
Erwerber war nicht einverstanden
Später verkaufte der Vermieter das Grundstück. Der Erwerber meinte jedoch, die o. g. Vereinbarung sei formunwirksam. Daher reduzierte er die Höhe der Vorauszahlungen.
Mieter klagte
Der Mieter wollte dies nicht akzeptieren. Schließlich musste der BGH entscheiden. Er sah die Veränderung der Nebenkostenvorauszahlungen als formbedürftig an, da sie wesentlicher Bestandteil der Miete sind.
Der BGH stellte kalt, dass auch der Erwerber eines Grundstücks, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, genau wissen muss, wie hoch die Miete inklusive der Nebenkostenvorauszahlung ist. Nur so kann er seine Rechte als Vermieter wahrnehmen. Der BGH nannte als Beispiel den Fall, dass ein Vermieter einem Mieter wegen Mietrückständen kündigen möchte. Dann muss er durch schriftliche Urkunden zuverlässig informiert sein.
Quelle: BGH, Beschluss vom 14.5.2025, XII ZR 88/23
