WEG: Rückbauverpflichtungen können nicht durch Beschluss begründet werden

Rückbauverpflichtungen können nicht allein durch Beschluss konstitutiv begründet werden. Die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft reicht nicht aus, um die Pflicht selbst zu schaffen. Ermächtigungs, Aufforderungs, Vorbereitungs und Rechtsdurchsetzungsbeschlüsse zur Ausübung von Abwehr, Beseitigungs und Unterlassungsansprüchen sind nur eingeschränkt überprüfbar. Ein Beschlussantrag auf Genehmigung einer bereits ausgeführten baulichen Veränderung ist unbestimmt, wenn die Maßnahme nicht hinreichend konkret bezeichnet wird. So entschied es das Landgericht (LG) München I.

Bauliche Maßnahmen ohne Zustimmung des Verwalters und ohne Beschluss

Eine Wohnungseigentümerin ließ in ihrer im Erd- und Kellergeschoss gelegenen Einheit ohne Zustimmung des Verwalters und ohne Genehmigungsbeschluss bauliche Maßnahmen durchführen, insbesondere den Einbau einer Fußbodenheizung sowie eines bodentiefen Fensters im Hobbyraum. Die Gemeinschaft beschloss daraufhin unter Tagesordnungspunkt TOP 8a, Abwehr-, Beseitigungs-, Unterlassungs- und Wiederherstellungsansprüche wegen der ungenehmigten Arbeiten auszuüben. Die Anträge auf nachträgliche Genehmigung der Fußbodenheizung (TOP 9a) und des bodentiefen Fensters (TOP 9b) lehnte sie ab. Die Wohnungseigentümerin erhob hiergegen Anfechtungsklage und beantragte zudem die gerichtliche Ersetzung der begehrten Gestattungsbeschlüsse.

Landgericht weist Klage zurück

Das LG hielt die Klage für unbegründet. Bei TOP 8a handelt es sich lediglich um einen Ermächtigungs-, Aufforderungs-, Vorbereitungs- und Rechtsdurchsetzungsbeschluss. Eine Rückbauverpflichtung werde hierdurch nicht begründet. Hierfür fehle der Gemeinschaft ohnehin die Beschlusskompetenz. Ein solcher Beschluss ist deshalb nur eingeschränkt überprüfbar.

Auch die Ablehnung der Gestattungsanträge unter TOP 9a und TOP 9b war rechtmäßig. Die Anträge waren zu unbestimmt, weil ihnen nicht hinreichend konkret zu entnehmen war, welche bereits ausgeführten baulichen Veränderungen in welchem Umfang und in welcher Ausgestaltung nachträglich genehmigt werden sollten. Maßgeblich ist allein der objektive Beschlussinhalt. Eine gerichtliche Beschlussersetzung scheidet schließlich aus, weil es an einer ausreichenden Vorbefassung fehlt: Den Wohnungseigentümern lag keine hinreichende Entscheidungsgrundlage zu Art und Umfang der bereits ausgeführten Maßnahmen vor.

Quelle: LG München I, Urteil vom 27.2.2025, 36 S 11557/22 WEG